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如何计算经营性楼房应纳房产税

发布时间: 2020-08-14
如何计算经营性楼房应纳房产税
  日前,水儿在论坛发了个讨论的贴子:某商场是一家有限责任公司,其在H市中心区拥有一座独立的5层楼房。其中:第1层店面分为若干门市,所有门市都有单独的门且互不相通,商场只按月收取费用,各门市的经营者可自主决定经营项目及营业时间;第2层进货销货都由此商场自主经营;第3层采用厂商联营的方式,商场统一收款,扣除一定比例后向各经销商返款;第4层租给经销商A某从事品牌服装专卖,商场不参与收款,只按月收取租金;第5层分租给B、C、D三户个体商贩,他们分别从事快餐、美容、网吧,商场也不参与收款。请问这家商场的房产税具体该如何计算?

  笔者认为,水儿提供讨论的这个房产税题材很有意义。这家商场发挥地处市中心区的优势,实行多种经营模式,也给财务人员计算经营性楼房应纳房产税带来难题。笔者认为这家商场的应纳房产税具体计算问题具有一定的代表性,值得认真探讨一下。

  要解决房产税该如何计征这一问题,笔者认为有必要温习一下房产税的相关税收政策。《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发[1986]90号)第一条规定“房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。”第二条规定“房产税由产权所有人缴纳。产权出典的,由承典人缴纳。”第三条规定“房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定。房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。”第四条规定“房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%。”也就是说,该商场拥有这座独立的5层经营性楼房,地处市中心区,符合申报缴纳房产税的要求;商场使用的楼层应由其自己承担房产税,依照房产余值乘以税率1.2%计算缴纳;楼层出租的由承租人负担房产税,依照房产租金收入乘以税率12%计算缴纳。

  该商场的第1层店面分为若干门市,所有门市都有单独的门且互不相通,商场只是按月收取费用,各门市的经营者可自主决定经营项目及营业时间。商场按月收取的“费用”包含哪些内容,题目没有交待清楚。要是这些门市的经营资金由商场提供,且由商场统一申报缴纳应纳税款,而门市自主决定经营项目及营业时间,只是为了发挥各门市的主观能动作用,那么商场收费的“费用”也就不仅仅是租金部分了。这时的房产税计征,应依照商场第1层店面的房产余值乘以税率1.2%计算缴纳,即应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%—30%)]×1.2%。要是这些门市的自主决定经营项目包括经营核算、经营风险等内容,则商场收取的“费用”便是租金,房产税计征应按商场实际收取的“费用”乘以税率12%来计算缴纳。

  该商场的第2层进货销货都由此商场自主经营,属于商场自己使用,应由商场承担应纳房产税,依照商场第2层楼房的房产余值乘以税率1.2%计算缴纳,即应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%—30%)]×1.2%。

  该商场的第3层采用厂商联营的方式,商场统一收款,扣除一定比例后向各经销商返款。既然是厂商联营,肯定要涉及经营利润分成与费用分担等问题。同时,联营各方的协议或合同之类的文件如何签订也是计算房产税的关健。从表述上来看,“扣除一定比例后向各经销商返款”这样的条款明显包含委托代销性质,却又与“厂商联营”的经营模式相冲突。要是商场以第3层楼房作为投资,并承担经营风险及独立进行经营核算,却又与“扣除一定比例后向各经销商返款”不相符合。在实际操作过程中,通常是商场与经销商签订联营合同,合同中注明经销商提供商品自主销售,年营业额应达到多少万元,如完成则按一定比例扣除费用(此费用中包括增值税、城建税、教育费、电费、管理费等),如超额完成,对超出部分减按预定比例扣除费用,如完不成,则按定额交纳费用.风险是不共担的,利润也不共享。也就是说,该商场的第3层楼房名义上是采用厂商联营,其实质是出租楼房。根据《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》(国税函【1993】第368号)第一条规定,对于以房产投资联营,投资者参与投资利润分红,共担风险的情况,不承担联营风险的情况,实行上是以联营名义取得房产的租金,应根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发[1986]90号)的有关规定由出徂方按租金收入计缴房产税。为此,该商场的第3层楼房的房产税计征应按商场实际收取的“扣除一定比例”乘以税率12%来计算缴纳。

  该商场的第4层租给经销商A某从事品牌服装专卖,商场不参与收款,只按月收取租金。属于商场出租场地收取租金,应由承租人A某负担房产税,依照房产租金收入乘以税率12%计算缴纳。第5层分租给B、C、D三户个体商贩,他们分别从事快餐、美容、网吧,商场也不参与收款。也属于商场出租场地收取租金,应由承租人B、C、D三户个体商贩分别负担房产税,按其实际支付的房产租金收入乘以税率12%计算缴纳。

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