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房地产企业“营改增”纳税评估:增值税纳税义务发生时间确认问题

发布时间: 2020-08-20

  关于房地产开发经营企业销售自行开发的房地产项目纳税义务发生时间,国家税务总局公告2016年第18号第十四条、第十五条以及第二十二条明确规定,不管是小规模纳税人销售自行开发的房地产项目,还是一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的或者适用简易计税方法计税的,均应按照《营业税改征增值税试点实施办法》(财税【2016】36号)第四十五条纳税义务发生时间的规定。

  原《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定:“纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”

  与《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条相比,财税【2016】36号文件取消了“纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”意味着除了提供建筑业或者租赁业劳务采取预收款方式外,房地产开发公司销售自行开发的房地产项目在采取预收款方式收到的款项不属于收讫销售款项,增值税的纳税义务并没有发生,只能够按照国家税务总局公告2016年第18号(一般纳税人,第十条至第十二条;小规模纳税人,第十九至第二十一条)相关规定在取得预收款的次月纳税申报期依照3%的预征率向主管国税机关预缴税款。

  房地产开发企业销售自行开发的房地产项目纳税义务发生时间的规定,涉及到房地产开发企业增值税的清算。在实践中该如何把握,各试点地区国税局解释并不完全相同。如河南省国家税务局《“营改增”问题快速处理机制专期十三(房地产企业专期)》问题四,对该问题解释为:“应以房产交付给买受人并取得索取销售款项凭据的当天作为应税行为发生的时间。取得索取销售款项凭据的当天,是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为房地产项目产权属变更的当天。”但在具体交房时间的确定上,并不明确,应以商品房买卖合同上约定的交付时间为准,若实际交房时间早于合同约定时间,以实际交房时间为准。

  以合同预定的交房时间作为房地产公司销售不动产纳税义务发生时间,具有以下优点:一是可以解决税款预缴时间与纳税义务发生时间不明确的问题;二是可以解决房地产公司销项税额与进项税额发生时间不一致造成的错配问题;三是可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题。

  在房地产业增值税纳税评估中,需要核实商品房买卖合同上约定的房产交付时间,以此确定销售自行开发的房地产项目纳税义务发生的时间,适时进行增值税的清算。

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