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总理鼓励房地产放大招营改增到底有何影响?

发布时间: 2020-09-16

每年的“两会”,房地产都会迎来一波利好政策,今年也不例外。

为了进一步减轻企业负担,“两会”期间李克强总理提出,今年将采取三项举措,其中一条是全面实施营改增。从5月1日起,将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。一时间,房地产营改增成为业内热议的话题,竟有南京一写字楼打出广告“企业购房纳税可抵扣,买房首选XXX”。那么,营改增对楼市有什么影响?企业真的将加入抢房大军了?

“企业将加入抢房大军”理解错了吧?

3月5日晚上,有些开发商“各种雀跃”,因总理的政府工作报告提到:从5月1日起,“营改增”将扩大到房地产业和建筑业等,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。“抵扣”两个字让各家都开始幻想和发出宣言,“企业将加入抢房大军了”。

有企业表示,这明摆着就是“对目前企业购置不动产的行为进行了鼓励”,因为,通过购置不动产抵扣增值税进项税金,能够降低企业的不动产持有成本。企业通过购置房屋,不仅房屋归其所有,还能获得相应的增值税,抵扣自身的税款。

以房价100万元、物料成本40万元为例,原先按5%缴纳营业税5万元,增值税40/(1+17%)×17%=5.81(万元),合计约10.81万元;“营改增”后,如果房地产业的增值税税率定为11%,则销项税额为100/(1+11%)×11%=9.9(万元),进项税额为40/(1+17%)×17%=5.81(万元),相抵后交税4.09万元。“很明显是有了较大的降税比例”。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为,营改增对企业投资楼市确实会有助推作用,对于投资者(企业或企业主)来讲,将因此而获益。

但也有人认为,企业买房,无论是出租还是卖掉,税负都比个人要高,“营改增”并没有从根本上降低这方面的税负。“营改增”给企业卖房带来的变化是,原来要交的全额营业税5%,以后将变成差价增值税11%。这意味着:卖房赚得多,就要比原来交更高的税;赚得少,则比原来交更少的税。这种变化,当然是更合理,但称不上是利好还是利空,它是中性的,不会让企业产生炒房的冲动。

对有些房企影响过大或会出台过渡政策

据介绍,在一定条件下营改增对一些房企的利润有负面影响。对房企来说,理论上直接的应对措施之一即提高房价。“比如,一个房地产项目完工了,但销售还没结束,若突然实行‘营改增’,即税率从5%增加到11%。(此前,我国房地产业普遍适用5%的营业税税率,建筑业适用3%的营业税税率。基于经济发展与行业现状,此次‘营改增’对房地产业、建筑业的增值税税率拟定为11%。)企业完工了,销售合同出来了,基本上也没有进项税抵扣了,价格也不能改,企业在营改增之前购进房地产、营改增之后卖出,如果没有特别的过渡政策,对企业的影响也会很大。”

在专家看来,营改增影响房产企业收入成本,是对其产生价格调整的动因。“但基于我们的经验及房企一贯操作,在定价决策考量中,市场因素要比成本因素更为重要。在消费者对价格极度敏感的今天,房企一味转嫁增值税可能不是出路,房企必须加强内部控制,提高产品性价比。”

工作布置——
财税[2016]32号 财政部 国家税务总局关于做好全面推开营业税改征增值税试点准备工作的通知

税总发[2016]32号 国家税务总局关于扎实做好全面推开营业税改征增值税改革试点工作的通知

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