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山西省地方税务局公告2014年第3号山西省地方税务局关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的公告

发布时间: 2020-10-30

山西省地方税务局关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的公告

山西省地方税务局公告2014年第3号                             2014-06-11

现将《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》予以发布,自2014年7月1日起施行。

特此公告。

房地产开发企业土地增值税清算管理办法

第一章 总则
第一条 为了规范房地产开发企业土地增值税征收管理,做好土地增值税清算审核工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《土地增值税清算管理规程》及其相关政策规定,制定本办法。

第二条 凡在本省境内从事房地产开发的企业,其开发的房地产项目符合土地增值税清算条件的,均适用本办法。

第三条 房地产开发企业是土地增值税的清算主体,符合清算条件的房地产开发项目,纳税人应当在规定期限内自行完成清算或委托有清算资质的中介机构完成清算。
接受委托进行土地增值税清算鉴证业务的中介机构,应当按《土地增值税清算鉴证业务准则》的有关规定完成清算鉴证,出具《土地增值税清算鉴证报告》,并对清算鉴证结果承担相应的法律责任。

第四条 土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为清算单位。分期开发的项目以分期项目为清算单位。同一清算单位中既有普通标准住宅又有非普通住宅及其他房地产开发项目的,应当分别核算增值额,计征土地增值税。未分别核算或不能分别核算增值额的,建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定,应当按合理的方式分别计算住宅和其他房地产开发项目的增值额。

第五条 主管地税机关税源管理部门应当加强对房地产开发项目的日常税收管理和监控,对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,应当督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用,及时掌握清算单位是否达到清算条件。
 
第二章 清算条件
第六条 符合下列情形之一的,纳税人应当主动进行土地增值税清算:
(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
(三)直接转让土地使用权的;
(四)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

第七条 符合下列情形之一的,主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算:
(一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达到或超过85%,或该比例虽未达到85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。同一清算单位,分多次取得销售(预售)许可证的,在确定三年期限时应当从最后一次取得销售(预售)许可证的时间算起。
(三)经主管地税机关进行纳税评估发现问题后,认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。

第八条 纳税人在土地增值税清算时未转让的房地产,在清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。
清算后销售或有偿转让未使用及使用年限在一年以内的房地产的,纳税人应当按规定进行土地增值税纳税申报,收入按实际取得的收入计算,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
清算后再销售或转让使用年限超过一年以上房地产的,应当按照转让旧房及建筑物的政策规定计算缴纳土地增值税。
 
第三章 清算申请与受理
第九条 凡符合应办理土地增值税清算条件的项目,纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管地税机关办理清算手续,并据实填写《土地增值税清算表》;凡属地税机关要求纳税人进行土地增值税进行清算的项目,主管地税机关应当下发《土地增值税清算通知书》,纳税人应当在接到清算通知之日起90日内,到主管地税机关办理清算手续。

第十条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时,应当向主管地税机关提交有关清算项目资料和清算申报表,并填写《土地增值税清算申报资料清单》和《土地增值税清算申报表清单》。

第十一条 纳税人应当准确、据实填写各类清算申报表和相关表格;纳税人委托中介机构代理进行清算鉴证的,中介机构应当在《土地增值税清算鉴证报告》中详细列明清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息。

第十二条 主管地税机关在收到纳税人提交的清算资料时,应当对照《土地增值税清算申报资料清单》和《土地增值税清算申报表清单》所列内容逐一核实,并严格按照本办法附表格式和《土地增值税清算管理规程》、《土地增值税清算鉴证业务准则》规定的内容进行审验。
对纳税人提交的申请材料格式准确、内容齐全规范的,主管地税机关应当予以受理,并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》交纳税人转入审核程序。
对纳税人提交的申请材料格式不准确、内容不规范、相关事项不清楚的,应当在5个工作日内退回纳税人重新修改或补充完善,并向纳税人出具《土地增值税清算补充材料通知书》,纳税人应当在30日内将清算资料修改补充完整,并重新办理税款清算
手续。
 
第四章 清算审核
第十三条 土地增值税清算审核工作由县及县以上主管地税机关组织实施,并应当自受理纳税人清算申请之日起90日内(不含纳税人应地税机关要求增加补正资料时间)完成清算审核。若因特殊原因需延长清算审核时间的,应当将延期原因和延期时间报上一级地税机关批准,并通知纳税人。

第十四条 主管地税机关应当成立由领导总负责,征管、税政、计会、稽查、二分局、税源管理部门等相关单位共同参加的清算审核领导组。领导组按清算审核的不同内容和要求,下设收入审核、土地成本审核、其他开发成本及费用审核、税金及其他扣除项目审核等若干审核小组,明确各小组的职责和分工。各审核小组应当在规定时间内对纳税人提供的相关票据、凭证、资料进行认真审查核实,出具初审意见,报清算审核领导组集体审议。

第十五条 房地产转让收入的审核
(一)收入的确认
1、纳税人转让房地产所取得收入,是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益,包括货币收入、实物收入和其他收入。
2、土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
3、销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应当在计算土地增值税时予以调整。售房时向购买方一并收取的代收费用,应当作为计税收入(但不作为加计扣除的基数)。
4、开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、拆迁换建、换取其他单位和个人的非货币性资产或不动产等行为应当视同销售,按下列方法和顺序确认收入:按本企业在同一地区、同一年度销售同类房地产的平均价格确定;按当地当年同类房地产的市场价格或评估价值确定。

(二)收入的审核
收入审核小组应当根据纳税人提供的《与收入相关的面积明细申报表》和《转让房地产收入明细申报表》,结合立项报告、测绘报告、规划许可证、销(预)售许可证等相关资料,核实与收入相关的面积之间的逻辑关系是否合理,有无应视同销售行为未作销售处理的情况。同一清算单位中不同类型的房地产开发项目是否分别核算收入。若发现纳税人提供的收入资料不实,成交价格明显低于正常销售价格又无正当理由的,收入审核小组可以参照当地当年、同类房地产市场价格核定收入。

(三)收入审核意见的出具
收入审核小组审核结束后,应当填报收入审核相关附表,加注审核意见,报清算审核领导组。

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