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房企取得预售证之前收取的款项是否缴纳营业税?

发布时间: 2020-12-04

 2012年12月最高人民法院权威发布裁判文书《张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案》

【裁判摘要】

预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。当事人一方违反预约合同约定,不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的,应当向对方承担违约责任。

判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同,最主要的是看见此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,即只要具备了双方当事人的姓名或名称,商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期,同时出卖人已经按照约定收受购房款的,就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件;反之,则应认定为预约合同。

如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的,该协议应认定为预约合同。

——这个案例解决了房地产企业在取得预售证之前收取款项的性质问题,如果被定性预约合同的(即为了保证签订商品房买卖合同本约的担保协议),在取得预售证之前收取款项属于《担保法》上的定金,并没有发生营业税应税行为,不应当征收营业税。

——因此,海南省地方税务局为了体现依法治税精神,防止各县市税务机关行政的执法风险,以琼地税函[2013]623号规定“房地产企业与业主签订预售合同或销售合同之前,向业主收取的意向金、诚意金、订金、VIP会员费等属于暂收应付款项,此时未发生营业税应税行为,不征收营业税。待房地产企业取得预售许可证,与业主签订预售合同或销售合同之后,收取的定金、预收款等才缴纳营业税。”

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