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房开企业通过“自挂自摘”方式拿地的两大涉税风险提示

发布时间: 2021-02-08
  此前笔者曾撰文介绍过某市的土地委托交易并探讨了其中的土地增值税征收问题(戳这里阅读前文),但前文并未涉及土地委托交易中的一种特殊操作——“自挂自摘”,其实,这里面也存在一些容易忽视的税收风险。本文探讨房开企业通过“自挂自摘”方式拿地的涉税风险,提示企业早作应对,也可算作对前文的补充。     还是从一个真实案例入手(为突出问题,本案在行文时作了简化处理)     【一个案例】XX置业有限公司名下有一宗工业划拨地,该公司将该地块通过招拍挂进行土地变性,从工业划拨地变为住宅开发出让地,结果引来多家房企参与角逐。最终,经过248轮激烈竞价,还是由XX置业有限公司以20亿元竞得该地块,刷新了区域住宅用地成交纪录。按规定,20亿成交价款的50%为委托交易地块的土地补偿价款,另外50%为委托交易地块的政府土地收益,因最终竞价结果为“自挂自摘”,该公司只需在上缴10亿元政府土地收益后,即可顺利完成该宗地块的土地变性。     【风险提示】显然,本案中该公司通过“自挂自摘”方式取得土地,并非土地二级市场的转让行为,究其实质,还是在进行土地变性,应认定为土地一级市场的出让行为,只不过是通过公开竞拍形成的土地成交价格,并据以确定上缴的政府土地收益,因此,对“自挂自摘”不征收增值税和土地增值税一般争议不大。值得重视的是以下两个涉税风险点:     风险点1:土地“自挂自摘”的契税计税依据如何确定?具体到本案,契税计税依据到底是实际支付的10亿元,还是《国有建设用地出让合同》中的成交价20亿元?     风险点2:“自挂自摘”土地将来进行项目开发时的土地成本如何确定?具体到本案,“自挂自摘”的土地成本是10亿元,还是20亿元?     【风险分析】分析上述风险点,很有必要重新审视一下“自挂自摘”操作的实质。首先,从土地管理的角度看,从先前的工业划拨地变为后来的住宅开发出让地,即使位于同一坐落,也被认为是土地性质完全不同的两个地块。现在通过公开竞拍,凭什么第三方摘牌需要支付20亿元土地成交价款(其中,政府土地收益和土地补偿价款各50%),而该公司“自挂自摘”就仅需上缴10亿元政府土地收益呢?是因为自己向自己支付土地补偿价款所以不必多此一举这么简单吗?这里面的奥秘何在?     奥秘就在于该公司“自挂自摘”并非仅仅支付了10亿元,还交出了一块工业划拨地啊,这块工业划拨地应取得的土地补偿就是10个亿!现在看清楚没有?在土地“自挂自摘”操作中,该公司通过上缴10亿加上交出的一块工业划拨地(对应的土地补偿为10亿),才摘得了最终的住宅开发出让地(土地成交价款20亿),完全对等!     至此可以看出,这种土地“自挂自摘”操作其实是一种“两步并作一步走”的方式,本来应该是“先储备、后挂牌”,即先由政府储备工业划拨地,对原土地使用权人进行补偿,再将该地块进行招拍挂,通过公开竞拍由原土地使用权人摘牌;现并作“一步走”,直接由原土地使用权人按最终土地用途进行招拍挂出让,通过公开竞拍形成土地成交价格,再将对应的土地补偿价款直接从最终的土地成交价款中抵减!

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