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加强关联方收支对抵纳税情况的检查

发布时间: 2021-02-08

    某房地产有限责任公司成立于2003年6月,已办理工商登记和税务登记,主要从事房地产开发。2005年5月,税务稽查人员依法对该公司2004年度的纳税情况进行检查,发现问题如下:该公司从2004年1月至2004年12月期间,账面体现:(1)预收账款收入共计617.09万元(已申报销售不动产营业税及附加)。(2)预付A建筑工程公司工程款85.83万元(A公司法人代表是该房地产公司的股东之一,对A公司检查得知,实际上已预收工程款300多万元)预付B建筑工程公司工程款375.21万元。该房地产公司账面体现的预付工程款,同A公司实际收取的工程款不一致,及房地产公司实际支付的工程款,比其预收账款还高的反常现象,引起了稽查人员的注意。

    为此,稽查人员进行了外围调查,制作询问笔录,查询其银行账户,并责令该公司提供相关建安合同、开发数量、建筑面积结算数、拆迁补偿合同及面积、店面销售合同、合伙建房合同及相关资料,通过证据的比对,该公司的基本经营情况逐步露出水面:

    1、开发基本情况。该房地产公司共开发1、2、3、4号楼。至2004年12月底,尚差价值70.53万元(其中1、3号楼占13.15万元,2、4号楼占57.38万元)的房屋未出售,其他均已销售和安置,其中1、3号楼(不包含店面的建筑面积分别为3913.16平方米、5000.83平方米,建安造价为550元/平方米)是拆迁安置房开发,2、4号楼(不开发店面,其建筑面积分别为3319.05平方米、3315.27平方米,销售平均市场价为1394.89元/平方米)是以合伙建房的名义开发。1、2号楼由A公司承建,3、4号楼由B公司承建,A、B公司收取的工程款相差不多,而账面体现不一致的主要原因是,A公司负责人是该房地产公司的股东之一,其直接收取商品房销售收入以抵冲应收工程款的部分不在账上体现。

    2、安置房营业额确定。拆迁面积为5876.9平方米,拆迁补偿费97.32万元,安置房面积为7833平方米,拆迁户应交购房款221.79万元(计价原则是等面积的部分按每平方米180元,超面积部分分别按优惠价、成本价、安置房商品价和市场价(1168元/平方米)四档计价,这部分收入企业已申报)。根据有关政策的规定,对偿还面积与拆迁面积相等的部分,其营业额为重置价和补差价,具体金额根据有关城市房屋拆迁管理办法的规定,按其建安造价加拆迁补偿费,确定营业额为420.55万元,对其超面积的部分应按其市场价确定营业额为(3913.16+5000.83-5876.90)×1168=354.73万元,合计金额为775.28万元。由于企业不了解税收政策的规定,始终认为拆迁安置房应按拆迁户应交购房款来计价,不是主观故意行为,且通过税收政策宣传,企业已自查补报收入427.24万元,对于这部分收入不认定为偷税;对于超过安置面积的部分应按市场价申报,企业明知应申报而不申报,并在账上少列收入113.11万元,造成了少缴税款,应认定为偷税。

    3、合伙建房营业额确定。该单位开发2、4号楼名义为合伙建房,但事实上并不具备合伙建房的条件,实际是商品房开发行为,其销售市场平均价为1394.89元/平方米,应确认其销售收入营业额为925.42万元[(3319.05+3315.27)×1394.89]。介于合作建房的税收政策不够明确和政府因素的影响,一定程度上误导了企业,造成少申报应税收入663.21万元[9254146.63-573798.24-6170926.72-144580-458986.79-2217855],对于这部分收入,在税务人员的税收政策辅导下,企业已自查补申报,不作偷税处理。

    4、其它营业额确定。该恭喜销售店面按其提供合同应确认的收入为144.58万元,其他附属如车库等应确认收入为45.90元,这部分收入企业已自行申报。

    税务稽查人员根据上述检查结果,依法作出处理决定如下:

    1、根据《营业税暂行条例》及《印花税暂行条例》的规定,企业在账上少列1、3号楼超面积部分收入113.11万元,应补缴营业税及附加税费6.16万元及印花税0.04万元。

    2、根据《土地增值税暂行条例》及有关规定,拆迁安置房(1、3号楼)开发增值额达不到20%的不征土地增值税。

    3、根据《个人所得税法》第一、二、三、八条,《税收征管法》第三十、三十一、三十五条规定和《国家税务总局关于贯彻〈中华人民共和国税收征收管理法〉及其实施细则若干具体问题的通知》(国税发[2003]47号)第二条规定,应补扣红利所得个人所得税1.12万元。

    4、根据《税收征管法》第三十二条、第六十三条及法释[2002]33号文件规定,税务机关除追缴税款,加收滞纳金4153.04元外,对该公司在账上少列收入,造成少缴税款的偷税行为,并处少缴税款百分之五十罚款29861.69元。(本案偷税数额占应纳税额小于10%)

    通过房地产业的税收专项检查,归纳之,其主要存在问题及建议如下:

    (1)利用关联方关系,收支对抵,不在账上体现。这个问题直接影响到关联双方的计税营业额的确定,很容易造成关联双方的税款隐瞒流失。本案的A公司直接收取房地产公司商品房销售收入,来冲抵应收工程款的部分,很可能造成A公司建安营业税和房地产公司销售不动产营业税的少缴。今后要根据检查需要,对关联双方同时进行调查取证,并参照同行业有关价格、数量资料,找出差距和突破口,从而确认其真实的营业额。

    (2)账务处理主观随意性大。收支实现时,公司负责人想入账就入,不想入账就不入,缺乏有效监督制约机制,往往出现账面销售数同实际销售数不一致。本案 房地产公司认为自身是合伙建房,不需缴纳营业税,其营业额不再入账,体外循环。这个问题直接造成房地产公司申报滞后,甚至出现漏报、不报等现象的发生。今后要加强账面检查同实地调查相结合,了解实际的销售面积及有关情况,以确定账面数的真实性。

    (3)拆迁安置房面积部分营业额的确定等有关政策在税法上不明确。企业自行确定这部分营业额同税务机关确定的营业额不一致,税务机关之间确定这部分的营业额口径也不统一,政策处理相对混乱和产生税负不公的现象。建议在税收法规上进一步予以明确。

    (4)企业对税法了解不够,甚至误解了税收政策。本案中房地产公司认为拆迁安置房的营业额应按拆迁户应交购房款221.79万元进行申报,不了解税收政策对这方面的规定,从而造成了少申报行为。今后要加强税收检查、政策宣传和辅导,以提高纳税申报质量和水平。

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